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Tendencias y retos del mercado inmobiliario para 2021

Grupo Ciudadela, 23.07.2020
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El sector inmobiliario español esperaba a principios de año inversiones de 10.000 millones para 2020, con las oficinas como el destino principal. Sin embargo, la crisis sanitaria ha ralentizado las operaciones. En estos momentos, el mercado espera la evolución de la pandemia en una crisis en la que el sector se encuentra en mejor posición que en la de 2008.

El reciente informe de Situación Inmobiliaria de BBVA Research afirma que el momento actual es muy diferente. La situación financiera es más segura. Por ejemplo, en el caso de los bienes residenciales, en 2008 el precio del metro cuadrado era de unos 2.100 euros de media en España, mientras que hoy es de 1.650 euros. El porcentaje de renta dedicado al pago de la hipoteca, que durante la crisis de 2008 era superior al 50%, ahora es del 32%; y el endeudamiento de las familias ha pasado del 171% de 2006 al 131% en 2019. 

 

Tendencias y retos del mercado inmobiliario para 2021

Pero, ¿qué tendencias y a qué retos se enfrentan los diferentes sectores del mercado inmobiliario? Este estudio de CBRE Valuation and Advisory Services analiza el impacto que está teniendo la actual crisis sanitaria en los principales productos inmobiliarios. Aquí desgranamos algunas claves:

 

Las oficinas

En 2019, la inversión inmobiliaria en oficinas en España cerró con la mejor cifra de la década, 4.314 millones. El dato sitúa este sector como el principal motor de la actividad inversora inmobiliaria de España, representando un tercio del total. Un bien seguro y con rentabilidades cercanas al 3% en algunas zonas. 

Tras la crisis sanitaria, las tendencias apuntan hacia el teletrabajo, con una menor densidad de empleados en las oficinas. Los propietarios ven incrementados los gastos para garantizar las medidas se seguridad e higiene y los estándares de calidad y sostenibilidad en las construcciones serán aún más determinantes.

 

Los centros comerciales

Antes de la pandemia, el sector retail ya mostraba un fuerte impacto provocado por el e-commerce. El estado de alarma ha obligado al cierre de la mayoría de establecimientos durante meses. Muchos de estos inquilinos, sobre todo los más pequeños, no han podido soportar la presión y han tenido que cerrar definitivamente.

Los grandes propietarios han aprovechado la coyuntura para sanear sus carteras, como en el caso de Inditex, que prevé cerrar más de 1000 tiendas en el mundo, 300 de ellas en España.

Las medidas sanitarias de limitación de aforos y el miedo del público a la nueva situación económica, dificultan la recuperación del sector, que no prevé alcanzar las cifras de ventas anteriores a la pandemia hasta 2021. Esto está llevando a los inquilinos a pedir fuertes descuentos o rentas puramente variables para lo que resta de 2020.

Desde un punto de vista de inversión, no hay transacciones, ya que los posibles inversores no quieren arriesgarse a adquirir activos antes de saber si los inquilinos continuan con su actividad.

Los centros comerciales prime saldrán reforzados por tener más medios para implementar las medidas de seguridad. Además, ofrecer una mezcla de inquilinos fuerte y atractiva atraerá al comprador y les aportará un valor añadido.

 

Logística

El sector logístico estaba viviendo un muy buen momento antes de la pandemia, pero el inicio de la crisis provocó la paralización completa de todas las operaciones, tanto de venta como de alquiler. Desde entonces, se han cerrado renegociaciones de contratos que tenían un vencimiento a corto y medio plazo, sin apenas transacciones.

Sin embargo, durante los últimos meses ha afectado de manera positiva al mercado la consolidación del e-commerce, confirmando la inversión en logística como un valor seguro para atender esta demanda. Estas semanas, el sector recupera poco a poco su actividad y empiezan a reactivarse algunas operaciones que quedaron en suspenso al inicio del estado de alarma.

 

Suelo primera residencia

Según el informe de CBRE Valuation and Advisory Services, el impacto en precios será mucho más importante en la vivienda de segunda mano que en la obra nueva. El mercado de vivienda se moverá de diferente manera en Madrid, Barcelona o Valencia, que en otras partes de España. Estas zonas son lugares en los que existe una demanda continua de vivienda, una oferta reducida y escaso suelo finalista para nuevos desarrollos. 

En la costa de Alicante, con dos mercados claramente diferenciados, el de primera residencia y el de vivienda vacacional, este último será el más afectado, ya que existe una clara sobreoferta y una demanda en retroceso provocada por acontecimientos como el Brexit o la COVID-19.

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